Земля недостроенного ЖК «Сулейман» перешла в собственность акимата

Земля недостроенного жилого комплекса «Сулейман» на пересечении улиц Байтурсынулы и №78 в Нур-Султане передана акимату. Причина – отсутствие у жилищно-строительного кооператива (ЖСК) «Шанырак – 2006» денег для оплаты кадастровой стоимости земельного участка, на котором, по Генеральному плану города, должен появиться жилой массив.

При этом, в акимате на запрос ОФ «Лига судебных журналистов Казахстана» отметили, что завершать строительство ЖСК будет своими силами, «путем привлечения инвестора».

Без имени

Это не первый долгострой, появившийся в столице Казахстана. Но мы решили разобраться, почему эти проблемы с возведением жилых массивов перманентно появляются, на примере ЖК «Сулейман» (хотя и не считаем свое мнение истиной в последней инстанции)

Что пошло не так?

Все начинается с земли. У каждого акимата есть свой Генеральный план расширения и развития города. Земля, на которой, согласно Генплану должно появиться здание или жилой массив подлежит отчуждению. Акимат забирает (выкупает) землю у собственников под государственные нужды. Позже – передает эту землю застройщику для строительства. И вот в этот момент, застройщик обязан заплатить городу разницу кадастровой стоимости земли.

Все логично. Если акимат выкупает землю у дачников, изменяет целевое назначение и отдает уже под строительство, то разницу, между стоимостью дачного участка, который купил МИО, и стоимостью участка под строительство многоквартирного дома должен выплачивать застройщик.

Но в случае с ЖК «Сулейман» все было иначе. 4 апреля 2017 года ЖКС «Шанырак-2006» заключили договор с ГКП «Городская недвижимость» (где коммунальное предприятие выступало исполнителем) на выкуп земельных участков, совершение и оформление сделок, регистрацию права собственности, демонтаж и так далее.

То есть, кооператив самостоятельно выкупил землю в садоводческом обществе, без привлечения бюджетных средств, но с привлечением ГКП «Городская недвижимость», выплатил налоги и обязательные платежи в бюджет, в том числе НДС (НДС — 710 033 тыс. тенге).

26 декабря 2018 года акимат города выносит постановление о разрешении проведения обследования, изыскательных и проектных работ объектов промышленно-гражданского назначения на земельных участках. При этом, в этом же документе указано, что «в случае наличия собственников и землепользователей в границах проектируемого участка», ЖСК «Шанырак 2006» должен заключить договор об условиях компенсации убытков с каждым собственником недвижимости.

IMG_20200617_170521

В итоге, кооператив заплатил дачникам порядка 66,6 млн тенге за 8 земельных участков в дачном массиве «Икарус» общей площадью 1,0025 га. И начал строительство. Но в августе 2019 года акимат начинает требовать у кооператива, оплатить кадастровую разницу земли, для изменения целевого назначения, — под строительство многоквартирного дома.

Представители ЖСК обращаются в госорганы с требованием разъяснить правомерность требования. Свое несогласие платить кадастровую разницу они аргументируют постановлением от 26 декабря 2018 года, на основании которого они и выкупили землю у дачников и оформили договоры купли-продажи через ГКП «Городская недвижимость».

Более того, в Генеральном плане города, этот земельный участок уже отведен под строительство многоквартирного жилого дома, а значит, покупка земли была произведена в соответствие с п.6 ст. 44 Земельного Кодекса:

WhatsApp Image 2020-06-22 at 10.45.44

«В случае, когда на территории, выбранной под размещение объекта строительства, расположены жилые дома, другие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленые насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно-защитную зону промышленных предприятий), заявитель или его доверенное лицо обеспечивает требуемые для отвода земельного участка согласования самостоятельно.

Дополнительно заявитель представляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации убытков собственнику.

В договоре указываются конкретные условия и сроки отселения, переноса существующих строений, инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости».

А это в свою очередь, дает ЖСК право на исключительный случай, по невыплате кадастровой разницы. Так гласит п.5 ст.9 Земельного Кодекса:

«При изменении целевого назначения земельного участка, за исключением земельного участка, предоставленного с условием, установленным п.6 ст.44 настоящего Кодекса, для строительства объектов, предусмотренных Генеральным планом населенного пункта… (…) Кодексом предусмотрено платное предоставление земельных участков. Собственник земельного участка обязан выплатить в доход бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством Республики Казахстан для измененного целевого назначения.

Местный исполнительный орган при изменении целевого назначения земельного участка в исключительном случае, предусмотренном в части первой настоящего пункта, согласовывает сумму кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, не подлежащую выплате в бюджет, с местным представительным органом по месту нахождения земельного участка.

В случае, когда на территории, выбранной под размещение объекта строительства, расположены жилые дома, другие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленые насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно-защитную зону промышленных предприятий), заявитель или его доверенное лицо обеспечивает требуемые для отвода земельного участка согласования самостоятельно.

Дополнительно заявитель представляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации убытков собственнику.

В договоре указываются конкретные условия и сроки отселения, переноса существующих строений, инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости».

— В связи с тем, что ЖСК выплатило компенсацию, предыдущим собственникам земельного участка, просим Вас согласовать кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, не подлежащую выплате в бюджет, с местным представительным органом по месту нахождения земельного участка, — просили пайщики ЖСК «Шанырак» руководителя ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Нур-Султан» Н. Уранхаева в официальном обращении, после перечисления ссылок на законы.

Но в акимате к их аргументам не прислушались. Ответ поступил от заместителя руководителя управления архитектуры Н. Кенжебаева.  Он отметил, что постановление акимата от 26.12.2018 года не давало ЖСК прав на земельный участок (хотя права у ЖСК были просто по факту выкупа). Кроме того, по его мнению, на кооператив не распространяется п.6 ст. 44 Земельного Кодекса, а значит, пайщикам придется заплатить акимату.

1

 

Получив такой ответ пайщики обратились в Генеральную прокуратуру:

— В связи с тем, что ЖСК выплатило компенсацию, предыдущим собственникам земельного участка, мы пайщики считаем, что Управление обязано согласовать кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, не подлежащую выплате в бюджет, с местным представительным органом по месту нахождения земельного участка, то есть с акиматом города Нур-Султан.

На внеочередном собрании пайщиков ЖСК 14.07.2019г. руководитель отдела организации работы земельной комиссии Управления Анзор Абаев разъяснил, нам, что ЖСК обязано при изменении целевого назначения выкупленных нами в частную собственность земельных участков, оплатить их кадастровую стоимость. Или в связи с отсутствием денежных средств, принять решение об отказе от земельных участков в пользу государства в судебном порядке. При этом Акимат в последующем по заявлению ЖСК, данные земельные участки предоставит ЖСК в аренду для строительства многоквартирного жилого комплекса, — говорится в их обращении.

Однако, в итоге, земля была передана акимату (о том, как именно это произошло, мы напишем позже). И это странно. Ведь пайщики вкладываются не только в строительство, но в землю, на которой это строительство ведется. В итоге, на данный момент, члены кооператива владеют лишь недостроенным зданием, на государственной земле. И если так, то их право на собственность были нарушены. Но, как нам ответили в акимате, ситуация с ЖК «Сулейман» находится на контроле акима. Будем верить, что он разберется.