Как защитить свои имущественные права при процедуре изъятия земельного участка для государственных нужд

Конституция Республики Казахстан признает и равным образом защищает государственную и частную собственность. Граждане могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество. Собственность гарантируется законом. Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда.

Однако, наряду с этим, законодатели обращают наше внимание на то, что к недвижимому имуществу может быть применена процедура принудительного отчуждения, т.е. изъятия имущества для государственных нужд.

Вопросы изъятия земельных участков для государственных нужд – одни из самых важных в сфере законодательства, регулирующего земельно-правовые отношения. Ведь принудительное отчуждение имущества напрямую задевает интересы многих граждан, а также предпринимателей.

До недавнего времени особенной критике подвергались нормы Закона РК «О государственном имуществе» — основного нормативно-правового документа, по которому проводились процедуры изъятия земельных участков, в части, определяющей размер компенсации. Так, за земельный участок (без строений), перешедший к собственнику по гражданско-правовой сделке, можно было получить компенсацию в размере стоимости, указанной в договоре. Проблема была в том, что многие собственники приобретали права на частную собственность несколько лет назад, а размер возмещения не учитывал ни актуальную рыночную стоимость недвижимости, ни уровень инфляции. Так что, ни о какой справедливой цене не могло быть и речи.

В итоге, собственники зачастую получали мизерное возмещение за изъятый земельный участок, что естественно приводило к возмущению населения.

32485

Помимо этого, размер возмещения сильно зависел от оснований возникновения права собственности. А некоторые собственники в целях занижения стоимости недвижимости перед фискальными органами, намеренно указывали в договоре купли-продажи символическую цену в несколько тысяч тенге. Таких горе-собственников оставалось лишь по-человечески пожалеть. В случае изъятия их участков, они оставались практически ни с чем. А местные исполнительные органы в лице отделов земельных отношений лишь разводили руками: закон есть закон.

По такой схеме земельные участки изымали для государственных нужд вплоть до февраля 2019 года (тогда в юридическую силу поправки в нормы Закона РК «О государственном имуществе», которые призваны значительно расширить права собственников, у которых планируется изъятие недвижимого имущества, в части получения более справедливого и равноценного возмещения).

Так что же представляет из себя такой властный инструмент легального лишения недвижимого имущества граждан в рамках действующего законодательства. В каких случаях государство может вежливо попросить собственника передать имущество? Каков порядок процедуры изъятия? Как нужно защищать свои имущественные права в противостоянии с мощным государственным аппаратом в лице правительства и местных исполнительных органов? Что может предложить своим гражданам скупое Отечество взамен изымаемого земельного участка?

Итак, рассмотрим по порядку все вопросы. В статье 84 Земельного кодекса Республики Казахстан говорится, что земельный участок может быть принудительно отчужден для государственных нужд в исключительных случаях при условии равноценного возмещения имущества с согласия собственника или негосударственного землепользователя либо по решению суда. Под исключительными случаями понимается отсутствие иного способа удовлетворения государственных нужд.

Список гос нужд

А вот государственными нуждами при принудительном отчуждении земельных участков в исключительных случаях являются:

1) международные обязательства, вытекающие из международных договоров, ратифицированных Республикой Казахстан;

2) предоставление земель для нужд обороны и национальной безопасности, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;

3) обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых;

4) строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, строительство (реконструкция) аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов, обеспечивающих космическую деятельность, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей, объектов нефтеперерабатывающего производства, отнесенных к стратегическим объектам, реализация концессионных проектов, объектов общего пользования населенных пунктов;

4-1) удовлетворение нужд населения в пастбищных угодьях для выпаса сельскохозяйственных животных личного подворья в соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона Республики Казахстан «О пастбищах»;

4-2) обеспечение потребности населения в земельных участках для индивидуального жилищного строительства в соответствии с генеральным планом или схемой развития и застройки населенных пунктов;

5) исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных настоящей статьей, а также строительство объектов, предусмотренных документами Системы государственного планирования Республики Казахстан, за счет бюджетных средств.

Этот список государственных нужд является исчерпывающим. Не может быть признано изъятием имущества для государственных нужд любое изъятие имущества, преследующее коммерческие цели негосударственных юридических лиц и цели удовлетворения негосударственных интересов, либо иное изъятие имущества, не вытекающее из целей осуществления государственных функций и не преследующее общественно значимые цели. В этих случаях отчуждение имущества допускается по соглашению между собственником имущества и лицом, преследующим коммерческие цели, на основании договора купли-продажи имущества между ними.

Иными словами, местный исполнительный орган может инициировать начало процедуры изъятия земельного участка для государственных нужд только исходя из вышеуказанного списка случаев.

Действия гос органа

 

Теперь разберем порядок действий государственных органов при начале процедуры изъятия (ст.63 Закона РК «О государственном имуществе»):

  • принимается соответствующее постановление;
  • в постановлении указывается:

— цель и основания принудительного отчуждения;

— местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка;

— собственник имущества или негосударственный землепользователь;

— дата принудительного отчуждения, но не ранее трех месяцев с даты официального опубликования данного постановления;

— место обращения собственника или негосударственного землепользователя для осуществления согласительных процедур;

3) постановление подлежит опубликованию соответственно в республиканских или местных СМИ, включая Интернет-ресурсы исполнительных органов, в течение трех рабочих дней с момента его принятия.

Далее исполнительный орган обязан не позднее 3 календарных дней после официального опубликования постановления направить собственнику письменное уведомление по почте с обязательным получением уведомления о вручении. В случае отсутствия уведомления о вручении документы направляются повторно.

В данном случае следует запомнить, что собственник должен получить уведомление по почте. Некоторые сотрудники местных исполнительных органов с целью ускорить процедуру изъятия в нарушение установленных законом сроков могут выбрать другие способы уведомления собственников, такие как телефонные звонки и т.д. Это противозаконно, в таких случаях обращайтесь с письменным заявлением в соответствующие органы. Также собственник должен обратить особое внимание на даты постановления и направления уведомления.

Местные исполнительные органы часто грешат тем, что подводят некоторые вопросы благоустройства населенного пункта к исключительным случаям, при которых требуется изъятие.

Если собственники получили соответствующие уведомления и не согласны или выражают сомнения в исключительности случаев изъятия, то необходимо всесторонне изучить вопрос, направить письменные обращения в местные исполнительные органы с целью получить мотивированное пояснение по конкретному случаю. Не лишним будет направить обращение в профильное министерство с просьбой разъяснения. Запрашивайте проекты, копии Генеральных планов населенных пунктов, планы детальной планировки объектов. Все официальные ответы Вы можете использовать позже в процессе судебного разбирательства.

Вернемся к уведомлениям, в них должны указываться:

1) информация о принятом постановлении (с приложением копии постановления);

2) сведения о собственнике или негосударственном землепользователе;

3) местоположение, площадь, кадастровый номер отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества;

4) информация о порядке определения размера возмещения по рыночной стоимости;

5) информация о возможности выбора одного из способов равноценного возмещения;

6) информация о порядке подписания договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд, а также разъяснение о судебном порядке разрешения вопроса принудительного отчуждения при отказе от заключения договора;

7) сроки предоставления копий правоустанавливающих и идентификационных документов на отчуждаемый земельный участок или иное недвижимое имущество для организации проведения их оценки.

Важно знать: собственнику или негосударственному землепользователю для ознакомления с уведомлением, а также для предоставления копий правоустанавливающих и идентификационных документов на земельный участок или иное недвижимое имущество предоставляется не менее 15 календарных дней со дня получения уведомления (ст.64 Закона РК «О государственном имуществе»).

Вместе с тем, собственник или негосударственный землепользователь с момента получения письменного уведомления в течение 15 календарных дней вправе инициировать согласительные процедуры путем подачи обращения в местный исполнительный орган. Указанное обращение регистрируется в день подачи. В свою очередь, местный исполнительный орган в течение 10 календарных дней обязан рассмотреть обращение (ст.69 п.1 Закона РК «О государственном имуществе»).

После принятия постановления и рассылки уведомлений, местный исполнительный орган регистрирует уведомление о принудительном отчуждении земельного участка для государственных нужд как юридическое притязание в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Далее местный исполнительный орган в течение 1 месяца со дня получения копий правоустанавливающих и идентификационных документов на отчуждаемый земельный участок обеспечивает проведение их оценки. В случае не предоставления таковых местный исполнительный орган вправе запросить их у уполномоченных государственных органов и организаций.

Местный исполнительный орган по результатам оценки в течение 10 рабочих дней готовит проект договора и направляет его собственнику или негосударственному землепользователю по почте с обязательным получением уведомления о вручении почтового отправления. В случае отсутствия уведомления о вручении документы направляются повторно.

Следует помнить: собственник или негосударственный землепользователь со дня получения проекта договора в течение 20 календарных дней выражает письменное согласие (несогласие) с проектом договора. Если собственник соглашается на условия возмещения, то данный договор утверждается и подписывается сторонами.

Вместе с тем, собственники с момента получения проекта договора вправе внести предложения к проекту данного договора в течение 20 календарных дней. Государственный орган в течение 1 месяца обязан рассмотреть предложения к проекту договора по составу отчуждаемого имущества, лицам, права которых в отношении отчуждаемого имущества будут прекращены или ограничены, и размеру убытков, подлежащих возмещению, содержанию возмещения. В случае необходимости государственный орган может организовать проведение дополнительной оценки стоимости отчуждаемого имущества.

В случае несогласия собственника с постановлением и при отказе от заключения договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд по истечении 3 месяцев с момента получения письменного уведомления, но не позднее срока осуществления принудительного отчуждения, определенного в постановлении, местный исполнительный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном отчуждении земельного участка. Гражданские дела по таким искам рассматриваются и разрешаются в месячный срок со дня окончания подготовки дела к судебному разбирательству. За это время собственники должны успеть подготовить все свои претензии и предоставить их суду.

Советы собственникам

За земельный участок, отчуждаемый для государственных нужд, собственнику или негосударственному землепользователю производится равноценное возмещение одним из следующих способов:

1) предоставление иного земельного участка или недвижимого имущества;

2) возмещение рыночной стоимости отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

Что касается размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество, то эти положения подробно рассмотрены в ст.67 Закона РК «О государственном имуществе». Стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд (без учета убытков), приобретенного собственником у государства, определяется в размере рыночной стоимости. При неполной оплате суммы за земельный участок, проданный государством в рассрочку, стоимость отчуждаемого земельного участка определяется в размере рыночной стоимости с вычетом неуплаченной государству суммы.

Стоимость земельного участка, а также недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, отчуждаемого для государственных нужд, определяется в размере их рыночной стоимости независимо от оснований возникновения прав на земельный участок. И это безусловно прорыв в земельно-правовых отношениях граждан с властными структурами, который способствует получению справедливого и равноценного возмещения по рыночной стоимости.

Иными словами, если на изымаемом земельном участке находится жилое строение, оформленное по нормам действующего законодательства, то будет проведена оценка всего этого недвижимого имущества. Рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества определяется оценщиком на дату проведения оценки. Размер возмещения определяется в национальной валюте тенге.

Несмотря на то, что действующее законодательство предусматривает собственникам получение равноценного земельного участка, взамен изымаемого, либо выплату равнозначной денежной суммы, при сложившейся в стране нехватке земельных участков для индивидуального жилищного строительства, собственникам в большинстве случаев предлагают только денежную компенсацию.

Возмещение стоимости земельного участка производится в полном объеме до момента перехода к Республике Казахстан или административно-территориальной единице права собственности на указанное имущество. Выплата возмещения осуществляется, естественно, из бюджетных средств.

Также можно договориться с государственным органом, чтобы тот произвел выплату иным, чем деньги, имуществом. Такое соглашение составляется в письменной форме договора об отчуждении земельного участка для государственных нужд.

Следует запомнить, что выплата должна производится единовременно не позднее 1 месяца со дня подписания договора либо со дня вступления в законную силу решения суда. При несоблюдении этих сроков со стороны государства можете обратиться в суд.

Не допускается осуществление принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, предусматривающего рассрочку выплаты возмещения.

Подводя итоги, обращаем внимание собственников на необходимость корректного оформления права собственности на земельные участки, а также соблюдения сроков освоения земель в зависимости от их категорий, во избежание наступления неприятных юридических последствий. Если у собственников или негосударственных землепользователей появились объективные сомнения в законности изъятия для государственных нужд, то они могут письменно обращаться в местные исполнительные органы, в профильные центральные органы, а также в суд за защитой своих прав и интересов.

                                                                                                                                                                            Б.Арысбаев