Объединение собственников имущества или что хочу, то ворочу? История как ОСИ пытается ликвидировать паркинг в жилом комплексе, несмотря на мнение жителей

Недавно созданное объединение собственников имущества (ОСИ) решило ликвидировать паркинг в одном из жилых комплексов Нур-Султана. При этом, у большинства жильцов кондоминиума (всего их более 500 человек) мнения о сносе целого этажа крытого паркинга (56 парковочных мест) председатель ОСИ не спросила. По крайней мере, в суде таких документов представлено не было.

Более того, судебные тяжбы проходили между ОСИ и застройщиком жилого комплекса «Олимп Палас 2», интересы собственников квартир (за исключением 20-ти участников ОСИ) в суде представлены не были. Суд же постановил – снести часть крытого паркинга. Когда об этом стало известно другим жильцам кондоминиума, они обратились к председателю Верховного суда, Жакипу Асанову с просьбой внести представление на пересмотр вступившего в законную силу судебного акта (пока без ответа).

«О существовании судебного акта, в соответствии с которым застройщик обязан снести паркинг мы узнали только недавно. С недавнего времени, в нашем доме была организована «инициативная группа» из около 20-ти человек во главе с Айгуль Баталовой, которая навязчиво взялась якобы решать проблемы жильцов, мотивируя тем, что она бывший госслужащий (с ее слов подполковник в отставке) и у нее есть связи с государственными органами. Ей было создано ОСИ, которые самовольно провозгласили себя органом управления кондоминиумом и решили «управлять» нашим жилым комплексом, вопреки воле подавляющего большинства жильцов», — сказано в обращении.

Аргумент ОСИ в суде — снести паркинг нужно, чтобы построить там детскую площадку. Та, что имеется на территории жилого комплекса, по мнению объединения, слишком мала. Другая часть жителей апеллирует – детская площадка соответствует государственным стандартам, а кроме нее на территории есть футбольное поле. И добавляют, что у истцов в паркинге своих выкупленных мест нет. А потому непонятно, почему они приняли решение за чужую собственность.  

По документам фактическая площадь детской площадки, предназначенной для детей дошкольного и младшего возраста, расположенной на территории МЖК «Олимп Палас-2» должна быть не менее 614,4 кв.м , а по данным контрольного обмера площадь составила 682,05 кв.м. То есть права детей в жилом комплексе не нарушены.

К слову, для того, чтобы что-то сделать с совместной собственностью, а именно таковой является жилой комплекс и все что в нем есть (объект кондоминиума), ОСИ должно было провести общее собрание жильцов (ст. 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях»). И в случае, если бы квалифицированное большинство, а это 2/3 голосов собственников, проголосовали за снос паркинга, такое решение было бы легитимным. Вот только никакого собрания, по словам жителей, проведено не было. Но суд, эти доводы во внимание не принял.

Проблема также усугубляется тем, что на территории ЖК «Олимп Палас 2» существует сразу две управляющие компании: КСК (созданная с момента сдачи объекта в эксплуатацию) и ОСИ учрежденное зарегистрированное 23.04.2019 года 8-ю физическими лицами. В суде же эта организация представляла интересы 18 человек, в то время как в жилом комплексе проживает более 500 семей.

Напомним, в январе 2020 года вступил в силу закон о реформировании сферы жилищных отношений и внедрению новой модели управления общедомовой собственностью. Согласно нему, действие КСК отменяется с 1 июля 2022 года. К этому моменту собственники жилья должны определиться с новой формой управления: простые товарищества (ПТ) или объединения собственников имущества (ОСИ). При этом, в законе не прописаны четкие механизмы для перехода на ОСИ.

В итоге на территории ЖК «Олимп Палас 2» наблюдается правовой коллапс, когда управлением кондоминиума занимается сразу 2 организации. По логике вещей понятно, — пока жители не решили ликвидировать КСК, или не наступило 1 июля 2022 года, двоевластия быть не должно. Однако, в законе это четко не прописано. Очевидно, что законодатель не предусмотрел такие ситуации, не опубликовал разъяснения к законам, и в итоге страдают люди.

Как две организации могут работать на территории одного жилого комплекса?

Зарегистрировать ОСИ довольно просто. Для этого нужно иметь минимум 3 единомышленника и подать в НАО «Правительство для граждан» всего 4 документа: заполненную форму, копию удостоверений личности, устав и квитанцию об оплате госпошлины. С момента регистрации, по закону организация получает свои юридические права.

Проблема в том, что согласно ст.42 «О жилищных отношениях» собственники обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума. Но их количество законодателем не регламентировано. В итоге, на территории одного жилого комплекса может существовать сразу несколько объединений собственников.

Причем, самое интересное, юстиция не может отказать в регистрации ОСИ (НАО «правительство для граждан»), а протокол общего собрания подписывает только председатель и секретарь. Так что узнать, сколько человек реально голосовало за то или иное действие с имуществом – невозможно. Но законодатель этого и не требует. Поэтому проблема сейчас повсеместная – ОСИ создаются, а КСК не ликвидируются.

Хотя в ч.2 ст.51 закона «О жилищных отношениях» четко указано – «прекратить действие кооператива собственников помещений можно по решению, принятому собственниками квартир о переходе на другую форму управления». Но, опять же, в случае с жилым комплексом «Олимп палас 2» мнения большинства собственников никто не спрашивал.

Возникают вопросы к юстиции: куда деть существующие обслуживающие компании КСК, КСПК, ИП? Какой механизм перехода? Имеет ли ОСИ юридические права наравне с существующими КСК? Может ли вообще на территории одного жилого комплекса работать две управляющие компании? Как жителям кондоминиумов, не согласных с решениями ОСИ или КСК отстаивать свои права? И на чьей стороне закон? Сколько организаций может работать на территории одного жилого комплекса?

Просим считать этот материал официальным запросом в министерство юстиции и Верховный Суд РК.